[부동산 소액 경매 2] 집을 사려면 집의 종류과 부동산 서류 유형부터 파악하자

토지와 건물의 소유주 수에 따라

- 한 명일 때

    - 예 1) 단독주택

                   a. 특징 : 도심 속 단독 주택은 찾기 어렵기 때문에 접근성과 입지 조건이 좋은 도심의 단독주택은 투자 가치가 높다.

                   b. 단점 : 비싸지만 아파트보단 안 비쌀수도!

                   c. 장점 : 리모델링하여 가치를 증대시킬 수 있음

           2) 공동주택

- 호수별로 토지를 공유하는 형태일 때

    - 특징 : 주택법, 건축법에 따라 구분됨

    - 예 1) 아파트 : 주택법에 따라 건축

           2) 빌라 : 재개발 지역의 빌라는 토지를 공유하는 면적이 클수록, 즉 내가 행사할 수 있는 토지의 지분 형태가 많을수록 투자 가치가 높다

           3) 오피스텔 : 건축법에 따라 건축되기 때문에 아파트보다 품질은 낮지만 저렴한 가격에 살 수 있다, 주택으로 분류되지 않아서 대출에 대한 규제가 상대적으로 적다(대출로 소유권을 취득하기 쉽다)

           4) 아파텔

 

주택 구분 형태에 따른 부동산 서류

1. 등기사항전부증명서(등기부)

- 내용 : 국가기관이 부동산등기법에 따라서 부동산에 관한 일정한 권리 관례를 명시한 서류

- 구분

     a) 소유권이 1명일 때 : 토지+건물. 단독 등기

            - 표제부 : 해당 토지 고유의 면적과 지목

            - 갑구 : 소유권에 대한 사항

     b) 집합건물(토지 나눠 사용)

            - 표제부 

                    1. 1동의 건물의 표시

                    2. 대지권의 목적인 토지의 표시 : 아파트의 통 토지 면적

                    3. 전유 부분 건물의 표시 ㅣ 개별 호수의 면적

                    4. 대지권의 표시 : 토지 전체 면적 중 한 개 호수의 전유 부분이 차지하는 면적

            - 갑구 주의할 점

                    1. 개인간의 거래시에 소유권에 명시된 사람이 아닌 대리인이 나와서 대리 계약을 하고 전세금을 수취한 뒤 도망갈 수 있음. 따라서 본인이 작성해준 위임장에 인감도장을 찍고 인감증명서를 첨부하고 거래해 사고를 미리 방지

                    2. 소유권자에게 소유권을 제한하는 권리가 설정되어 있다면 위의 해당 제한사항 말소 요청하기

            - 을구 : 소유권의 권리에 대한 사항, 표제부나 갑구에 명시되지 않은 사항 기재

                    1. 근저당

                    2. 전세 계약시, 을구에 근저당이 남아있다면 반드시 지워달라고 하고 지운 등기부 등본과 금융 거래확인서 등을 요구해야 전세금 사고를 미리 방지할 수 있다

 

2. 토지대장 : 토지의 지목, 면적 등의 사항을 표시해주는 공문서. 간혹 토지대장과 토지 등기부가 상이할 때는 토지대장을 따른다.

3. 토지 이용계획 확인서 : 관련 법령에 따라 토지를 이용할 수 있는 이용도 등을 확인하는 문서. 

     - 토지의 가치를 보고 미래 가치를 예상하려면 꼭 확인해야 한다.

     - 알 수 있는 내용 : 국계법 (몇 층까지 올릴 수 있는지), 건폐율과 용적률, 층수높이제한, 일조권

     - 1종 <  2종 < 3종 < 준주거 지역 < 상업지역 

4. 건축물 대장

5. 지적도 등

 

부동산 서류보는 법

- 없는 돈으로라도 최대한 역세권 위주의 지역을 골라서 투자한다면 정부가 주도하는 역세권 개발 계획이나 민간이 주도하는 역세권 주상복합 아파트 건설 같은 계획들이 주머니를 크게 불려줄 것이다.

- 역세권은 떨어져 있지만 주거 수요가 많고 주거 환경이 열악한 도시 지역인데 전체적으로 노후도가 증가하는 지역에 값싼 빌라를 투자해서 재개발을 염두해둔 투자도 추천

- 서류 보는 법을 통해 종합적으로 분석하는 사고력도 기르자

- 내 건물이 변화할 미래를 예측하고 서류를 열람 분석해 투자를 결심한다면 많은 수익을 거둘 수 있는 시간의 레버리지 투자자가 될 수 있다.

- 부동산을 볼 줄 아는 눈!

 

 

 

참조 : 김동하, 1000만 원으로 당장 시작하는 부동산 소액 경매, 반니